Weinig projectontwikkelaars konden zich de afgelopen jaren onttrekken aan de malaise op de koopwoningmarkt. Een grote meerderheid zag haar woningverkopen fors inzakken, bleek onlangs uit een onderzoek van Cobouw op basis van cijfers van het Kadaster. Bedrijven die betaalbare woningen verkopen hielden zich wel goed staande.

Timpaan is een van de lichtpuntjes. Het bedrijf uit Hoofddorp zag vooral in 2024 het aantal verkochte woningen flink stijgen. Slechts vier ontwikkelaars deden het beter. In totaal telde het bedrijf zelf vijfhonderd woningen afgelopen jaar, dat is inclusief woningen voor corporaties en beleggers.

Dat Timpaan er positief uitspringt, verbaast directeur Ingeborg de Jong niet helemaal. Nu grote, dure koopwoningen terrein verliezen, komt er meer ruimte voor partijen die zich op betaalbare woningen richten. De Jong: “Anderen pakken het niet zo op. Als het goed gaat in de markt, dan wil niemand betaalbare woningen bouwen. En als het slecht gaat, dan wil iedereen het. Maar dan hebben ze de ervaring niet”, zei de directeur eerder tegen Cobouw.

Stichting

Timpaan is een vreemde eend in de bijt van projectontwikkelaars. De organisatie is in handen van een stichting met een volkshuisvestelijk doel. Dertig jaar geleden splitste het zich af van een woningcorporatie uit de Haarlemmermeer, maar bleef zich richten op betaalbare woningbouw.

“Een corporatie richt zich op betaalbare woningbouw in de huursector. Wij doen hetzelfde, voor dezelfde doelgroep, maar dan voor de koopsector. Dus betaalbare koop”, vertelt De Jong. “Wij doen het vanuit onze overtuiging en missie.” Dat betekent volgens haar “andere rendementen”. “De winst wordt niet uitgekeerd aan aandeelhouders, maar geïnvesteerd in andere projecten of producten die moeilijk te financieren zijn.”

Dat het Timpaan menens is, bewijst het project Tuindorp in Hillegom. De gemeente vroeg in 2020 de markt om 283 woningen te bouwen op de voormalige gemeentelijke voetbalvelden, waarvan de helft in het betaalbare segment. Dat betekende voor de gemeente: een verkoopprijs tussen de één en twee ton, maar met een lagere grondprijs. “Dat vonden we wel uitdagend.”

Kippenhokken

“Die betaalbare woningen zijn natuurlijk geen woningen waar je resultaat op kunt boeken”, geeft de Timpaan-directeur toe. Samen met de plaatselijke ontwikkelende bouwer UBA werd het project toch aangenomen. De vrije sectorwoningen moesten het verlies compenseren. “We wilden er natuurlijk geen verliesgevend project van maken.”

Ook had Timpaan het geluk dat de verkoop jaren later plaatsvond en dat er contractueel was afgesproken dat de verkoopprijzen geïndexeerd konden worden naar prijzen tussen de 1,5 en 2,5 ton vrij op naam. Dat betekende een verbetering van het resultaat, maar het project was nog steeds uitdagend.

“Dat zijn wel tenders waarvan andere ontwikkelaars zeggen: dat gaan we natuurlijk niet doen”, zegt De Jong. Maar Timpaan dus wel. Het bedrijf wilde zich er bovendien niet met een jantje-van-leiden van afmaken. “Wij hechten eraan goede woningen te maken en niet een stapel kippenhokken op elkaar te zetten.”

Gemixt

In Hillegom, waar nog steeds gebouwd wordt, kun je het resultaat al proeven. “Het is een geslaagde gemixte wijk die er mooi uitziet.”

Toch ziet De Jong verbeterpunten. “De gemeente heeft zichzelf tekort gedaan. Je wilt voor een bepaalde doelgroep bouwen, maar dat had ook met vrij-op-naamprijzen tussen 2,5 en 3,5 ton gekund. Dan had de gemeente meer geld voor de grond gekregen en had met het geld extra gedaan kunnen worden in het betaalbare segment.”

De keuze van de gemeente om woningen aan te bieden voor de eigen inwoners is in ieder geval geslaagd, vindt De Jong. Alle kopers zijn afkomstig uit Hillegom en een flink aantal laat ook een sociale huurwoning achter.

Onderstroom

Particulieren zijn de grootste klantengroep van Timpaan. Behalve voor die groep ontwikkelt Timpaan woningen voor corporaties, beleggers en family offices. De helft van de koopwoningen is betaalbaar en zo’n dertig procent is middensegment (450.000 tot 650.000 euro), de rest vrije sector. “Voor ons vormen betaalbare woningen een mooie onderstroom in onze eigen ontwikkelportefeuille”, zegt De Jong.

Timpaan komt al een tijdje bij middelgrote corporaties over de vloer. Meestal volkshuisvesters, die geen ontwikkelapparaat meer hebben maar wel een woningbouwopgave. De ontwikkelaar uit Hoofddorp treedt soms op als gedelegeerd opdrachtgever. “Wij kunnen dat doen, omdat wij die wereld snappen”, zegt De Jong.

Snappen doet Timpaan ook dat er meer is dan alleen huizen bouwen. Zo heeft de ontwikkelaar een zorgconcept en probeert het “aan te takken op bestaande wijken” door te zorgen voor “gemengde, vitale wijken met starters, gezinnen en senioren”. Die visie slaat steeds meer aan bij gemeentes, merkt De Jong.

Bouwcapaciteit

Via tenders, grondposities of bedrijfslocaties probeert Timpaan aan “bouwcapaciteit” te komen. “Dga-bedrijven” zijn geliefde partners om de projecten mee uit te voeren. Dat zijn vaak middelgrote ontwikkelende bouwbedrijven met een directeur-grootaandeelhouder (dga) die snel kan beslissen. Bedrijven als UBA, Vastbouw, Scholtens, Bot Bouw, Ooms, Henselmans, Kuin en Ouwehand. “We kopen gezamenlijk de grond. Wij doen de ontwikkeling of we doen het samen, vervolgens gaan zij het bouwen.”

Met grote partijen als Trebbe en BPD worden ook zaken gedaan. Zo is er een “groot plan” met zo’n achthonderd woningen met de grootste projectontwikkelaar van Nederland in Enkhuizen. In dat soort plaatsen zit Timpaan liever dan op de Zuidas, zegt De Jong. “Hoogstedelijke locaties passen minder bij ons.” In Enkhuizen komt een “hele mooie mix” met woningen. “Met laagbouw, verschillende doelgroepen, huur en koop en bepaalde Timpaan-thema’s erin: senioren, zorg, gezinnen. Dus gewoon de wijken waar mensen graag willen wonen.”

In de randstedelijke gemeenten kiest Timpaan soms voor betaalbare rug-aan-rugwoningen. “Daar hebben we een concept van, de Smartwoningen, en we geloven er heel erg in. Die kun je in de vorm van een hofje maken. De rug-aan-rugwoningen passen bij onze missie, we merken dat er altijd markt voor is.”

Seniorenwoningen

Net als met seniorenwoningen, ook een specialiteit van Timpaan. “Je hebt senioren in alle soorten en maten. Met een kleine beurs, met een grote portemonnee, mensen die een appartement willen en mensen die een grondgebonden woning willen. Daar moet je op de juiste manier mee aan de slag als ontwikkelaar.”

Of er veel idealisten bij Timpaan rondlopen? “Ja, maar tegelijkertijd: met idealisme alleen kom je ook niet ver. Het is een combinatie tussen een warm hart en een zakelijke aanpak.” Want voor grond moet Timpaan net als alle andere ontwikkelaars de volle mep betalen. Al merkt Timpaan wel dat als van agrarische ondernemingen grond wordt gekocht, dat generaties lang in de familie is geweest, dat de grondeigenaren het fijn vinden dat er betaalbare woningen komen voor plaatselijke jongeren en ouderen.

Ondanks de focus op betaalbaarheid is Timpaan niet vies van het ontwikkelen van villa’s, al zijn die op een andere manier weer maatschappelijk waardevol. Met Vastbouw werden de afgelopen jaren 66 luxe villa’s (deels van hout) in een bos aan het Gooimeer in Almere gebouwd. De hele wijk, de villa’s en het openbare gebied worden energieneutraal en klimaatadaptief ontwikkeld. Alle bewoners zijn eigenaar van het bos. Met het project draagt Timpaan bij aan Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties, waaraan de ontwikkelaar zich gecommitteerd heeft.

Pastorie

Dat betaalbaar ook samen kan gaan met grote houtbouwprojecten, bewijst Timpaan in Hoofddorp. De ontwikkelaar heeft recent samen met Blauwhoed een gemeentetender gewonnen voor het project Lincolnpark. Bijna de helft van de ruim vijfhonderd woningen, die uit CLT worden opgetrokken, wordt betaalbaar: 22 procent betaalbare koop, 26 procent sociale huur, de rest wordt vrijesectorkoop.

Hout is ook de basis voor een bouwplan met vijf lagen in Westwijk in Vlaardingen, dat wordt gebouwd door Waal. En in Noord-Scharwoude heeft Henselmans voor Timpaan houten rijtjeswoningen gebouwd.

Bijzonder is volgens De Jong ook dat Timpaan de pastorie van Hoofddorp, een rijksmonument, heeft gekocht en herontwikkeld. “Hoofddorp is onze hometown. We hebben de pastorie gekocht, opgeknapt en verhuurd aan psychologen. En daarachter komen woningen voor senioren en mensen met dementie. De gemeente is er superblij mee en wij ook. Dit project kan bij de gratie van de stichting die we zijn.”

bron: Cobouw