Op 11 juni 2018 kwamen 650 betrokken professionals, vrijwilligers en creatieve denkers bijeen tijdens de Sociale Top in Utrecht. In kleine groepen doorkruisten de deelnemers de stad, om op verschillende locaties gesprekken te voeren over hoe we kwetsbare doelgroepen kunnen ondersteunen op het gebied van zorg, wonen, cultuur, sport, veiligheid en integratie. Bij de sportkantine in de Vechtzoom ontving ook ontwikkelaar Timpaan drie keer een groep deelnemers. Samen spraken ze over de sociale activiteiten en plichten van projectontwikkelaars. De ideeën en adviezen die uit de workshopsessies naar voren kwamen heeft Timpaan samengevat en gebundeld in een publicatie. 

Sociale wensen vs. Commerciële doelen

Timpaan ontwikkelde een woonwijk met middensegment koop- en huurwoningen op het terrein van het voormalige St. Antoniusziekenhuis in Utrecht. Doordat Utrecht een grote groei doormaakt ligt er enerzijds grote druk op de realisatie van nieuwe woningen, en anderzijds op het leefbaar houden van de stad. Bij diverse nieuwbouwprojecten merkt Timpaan dat dit spanningsveld steeds groter wordt. Junior projectontwikkelaar en verkoopmanager Melissa Schot: “Veel ontwikkelaars willen graag op sociale initiatieven inzetten, maar in de praktijk is het voor hen vaak lastig om zonder hulp de sociale wensen van bewoners in projecten te integreren, én tegelijkertijd winstgevend te zijn. Onder andere doordat deze oplossingen vaak kosten met zich meebrengen die niet altijd gedekt kunnen worden.”

Tijdens de bijeenkomsten in de sportkantine gingen Melissa en haar collega Oscar Kamerbeek daarom met de drie groepen op zoek naar een oplossing. Centraal stond de vraag: Hoe brengen we sociale wensen van bewoners en de commerciële doelen van ontwikkelaars dichter bij elkaar? Melissa: “We hebben veel gehad aan de input van de deelnemers, en het was onwijs leuk om te zien hoe iedereen het onderwerp op een andere manier aanvloog. Het karakter van de deelnemers verschilde sterk: sommigen namen direct het voortouw terwijl anderen wat langer de tijd namen om na te denken. De deelnemers benaderden het onderwerp vanuit hun eigen expertise, bedrijf en vakgebied, wat leidde tot nieuwe inzichten.”

Ideeën en adviezen

De ideeën en adviezen die uit de workshopsessies naar voren kwamen heeft Timpaan samengevat en gebundeld in een publicatie. We delen een aantal tips uit de publicatie:

Maak gebruik van de betrokkenheid van bewoners

Een groot aantal van de adviezen focust op de betrokkenheid van bewoners: zowel omwonenden van een nieuwe wijk als nieuwe bewoners. Omwonenden van een project zijn ambassadeurs van het gebied. Door hen in een vroeg stadium te betrekken, ontstaat een breed gedragen plan. Ook het betrekken van de nieuwe bewoners werpt zijn vruchten af. Vaak is hun bereidheid zich maatschappelijk te willen inzetten groter dan doorgaans gedacht.

Tips van de Sociale Top deelnemers:

  • Laat een openbare ruimte leeg zodat de toekomstige bewoners deze samen kunnen inrichten.
  • Geef de vereniging van eigenaren (VVE) een nieuwe naam, waardoor deelname aantrekkelijker wordt voor jonge mensen.
  • Wees een aanjager, maar stimuleer de bewoners ook om zelf actie te ondernemen.
  • Plan het eerste gesprek met buurtbewoners in een zo vroeg mogelijk stadium.
  • Laat een deel van het plan open, zodat buurtbewoners dit deel zelf in kunnen vullen (binnen de afgesproken kaders).
  • Betrek een sleutelfiguur uit de wijk bij het project. Hij of zij heeft een beter bereik dan een ‘onbekende’ ontwikkelaar.

Creëer een buurt

Daarnaast gingen veel adviezen van de sociale top deelnemers over het creëren van ‘een buurt’. Een ontwikkelaar kan namelijk een grote rol spelen in het voorkomen van een sociaal isolement van de kopers en reeds zittende buurtbewoners. De projectontwikkelaar kan de huidige en nieuwe buurtbewoners bij elkaar brengen, waardoor nieuwe bewoners makkelijker integreren en er één gemeenschap gevormd wordt. Transparantie is daarbij belangrijk.

Tips van de Sociale Top deelnemers:

  • Beter een goede buur dan een verre vriend: laat bewoners klusjes voor elkaar doen.
  • Creëer eigenaarschap in het plan. Voorbeeld: in een complex hebben bewoners zelf de gang ingericht, waardoor verantwoordelijkheidsgevoel ontstond.
  • Breng aspirant kopers en bewoners in een vroeg stadium bij elkaar.
  • Zorg bij grote projecten voor een ruimte om elkaar in te ontmoeten.
  • Durf de gemeente te vragen op welke wijze deze bijdraagt aan het creëren van de nieuwe gemeenschap en wees beiden zichtbaar.

Participatie en betrokkenheid

“Om sociale wensen succesvol in een project te realiseren is teamwork nodig,” vertelt Melissa. Dat teamwork bestaat uit een samenwerking tussen gemeenten, ontwikkelaars, en andere instanties, maar ook uit het actief betrekken van omwonenden en toekomstige bewoners. Volgens Melissa worden er nu nog vaak beslissingen gemaakt voor een plan voor de bewoners, zonder actief naar buiten toe te communiceren. Terwijl de beslissing wel invloed op de leefomgeving van de bewoners heeft. Dan is het vaak maar afwachten hoe deze beslissingen landen. Je kunt hier vooraf al een beter beeld van schetsen door omwonenden en toekomstige bewoners er van tevoren al bij te betrekken.

Ook kunnen door participatie aannames worden getoetst. Melissa: “Zo bestaat de aanname dat mensen niet graag vlak bij een zorginstelling voor geestelijk gehandicapten willen wonen. Uit onze gesprekken tijdens de Sociale Top bleek echter dat er ook veel mensen zijn die dat helemaal niet erg vinden en zelfs bereid zijn die mensen te helpen en ondersteunen.” Ten slotte zorgt het betrekken van omwonenden en nieuwe inwoners voor draagkracht van een project. “Vaak helpt het ook als je kunt aantonen dat de omgeving achter een idee staat als je hem bij de gemeente presenteert.”

Customer journey

De invulling van de ruimte is voor toekomstige bewoners heel belangrijk, vertelt Melissa. “Het wordt immers hun thuis.” Daarom werkt Timpaan op dit moment aan de implementatie van de customer journey in het vastgoedontwikkelproces, de zogenaamde klantreis. Hiermee zoekt Timpaan vanaf het eerste moment de dialoog met toekomstige bewoners en omwonenden op, met als doel het ontwikkelen van passende product-marktcombinaties.

“Als we een locatie hebben verworven maken we dat zo snel mogelijk bekend, zodat mensen met interesse in de locatie zich kunnen inschrijven en erover kunnen meepraten. Door middel van online enquêtes zullen we proberen samen met hen de ruimte in te richten zodat deze aansluit bij hun behoeften,” legt Melissa uit. “De tips en adviezen uit de Sociale Top 2018 én de customer journey samen maken dat we in de toekomst succesvoller kunnen communiceren met omwonenden, nieuwe bewoners en andere stakeholders. Zo kunnen we samen met hen en partijen zoals de gemeente sociale vraagstukken oplossen.”

Download