Nieuwe inzichten over community building bij woningontwikkeling

Door Ingeborg de Jong, algemeen directeur Timpaan

Als Timpaan willen we onderscheidend zijn in onze aanpak van gebiedsontwikkeling. Dingen anders doen zit immers in ons DNA. Een van de onderwerpen die onze bijzondere interesse heeft is community building. De ervaring leert dat een goede wijk bouwen meer vraagt dan het netjes stapelen van de stenen. Een succesvolle wijk is de samenleving in het klein, een omgeving waar men elkaar ontmoet en spreekt. Waar mensen een actieve rol spelen, betrokken zijn en trots op zijn.

Recent organiseerden we de eerste editie van ‘Aan Tafel met Timpaan’, een nieuw concept waarin we onze klanten en relaties vroegen om tussen de dinergangen door met ons in gesprek te gaan over dit onderwerp. Ik wil de vele inzichten die ik deze avond opdeed graag met jullie delen.  

Decor voor de discussie vormde ons kantoor in Hoofddorp, voor de gelegenheid omgetoverd in een sfeervol restaurant. Ik vertelde daar bij wijze van ‘appetizer’ over ons project De Kleine Weelde in Uithoorn. Rondom een autovrije binnenplaats worden woningen gesitueerd. Deze plaats leent zich om een aantal zaken gemeenschappelijk regelen, zoals een buitenkeuken voor gemeenschappelijk gebruik, een kas voor planten en groente en een ruimte voor elektrische fietsen. Om te zorgen dat er ook echt een community ontstaat bedachten we de effectieve oplossing: we lieten geïnteresseerde kopers een sollicitatiebrief schrijven. Waarom wil je hier wonen?  We merken dat deze aanpak leidt tot een bewuste keuze van bewoners om hier hun woning te kiezen.

Deze benadering wordt bevestigd door Annelies van der Nagel (Beyond Now) die we voor de gelegenheid hebben uitgenodigd als gastspreker. Niet alleen de hardware; oftewel het huis zelf, de vierkante meters en de prijs tellen, maar vooral ook de software: hoe beleven mensen hun buurt? Hoe is die georganiseerd? En hoe wordt die beheerd? Een aantal sprekende voorbeelden passeren de revue; zoals een project in Utrecht waarbij statushouders en studenten in een tijdelijke omgeving samenwonen. Een voormalig kloostercomplex in Tilburg waar senioren en starters elkaar support geven. Maar ook Sun City in Arizona waar mensen kleinere communities rondom hun hobby’s, zoals golfen of modelspoorbanen, creëren. En de blue zones: gebieden waarin mensen bovengemiddeld oud worden, zoals Okinawa in Japan. Blijven meedoen draagt hier bij aan langer gezond zijn.

Een paar relevante take outs:

  • Hoewel ‘de commune’ uit de jaren ‘70 nog steeds bestaat in de steden zien we dat community vorming zich heeft ontdaan van het geitenwollensokken imago. 
  • We zien ook dat gericht ontwikkelen voor bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen) specifieke voorzieningen mogelijk maakt, omdat er voldoende massa is en bovendien de betrokkenheid van bewoners groot is. 
  • In een community kun je goedkoper uit zijn door samen iets te delen of samen iets in te kopen. Je hebt dus goedkoper toegang tot sommige voorzieningen.
  • Trots op de wijk is een belangrijk element dat zorgt voor betrokkenheid én onderhouds- en beheerstaken door bewoners zelf.
  • Meedoen en actief blijven is goed voor de gezondheid, gaat eenzaamheid tegen en vermindert de WMO kosten voor gemeenten
  • Bij ontwikkeling van een project is het van belang om mensen vroegtijdig te betrekken. Dit helpt ook om ambassadeurs te kweken en marketing te versterken
  • Met als groter doel om buurten maken waar de mensen gelukkig zijn  

Na het hoofdgerecht ontvouwt zich een interessante discussie met onze klanten en relaties. Erwin Wessels van belegger Altera geeft aan op dit moment proeven te doen met communities in woongebouwen, onder meer door onderlinge communicatie van bewoners te faciliteren. Op het digitale platform laat je bijvoorbeeld weten: “ik heb hulp nodig” of “zullen we dit samen aanpakken?”. Karin Hoekstra, wethouder van de gemeente Hillegom wil vooral wijken die een mooie mix zijn. En stelt zich de vraag: hoe behoud je die mix? Senioren die elkaar ontmoeten en dingen samendoen, hoe zorg je dat dat over 10 jaar nog steeds zo is? Gert Joost Peek, lector aan de Hogeschool Rotterdam maakt een interessante vergelijking: vroeger was woningontwikkeling een lineair proces van Verwerven  >  Volume >  Verkopen. Nu is het een circulair proces van Concept > Community > Commitment. Volgens Ton de Rond van Habion, huisvester van ouderen door heel Nederland, vraagt iedere locatie om z’n eigen oplossing en moet je vooral niet teveel van bovenaf sturen op community vorming, maar het juist van onderaf laten ontstaan. Dat betekent veel investeren om er achter te komen welke vraag er echt leeft. Oud-wethouder in Rotterdam en huidig directeur van Platform 31 Hamit Karakus spreekt de zorg uit dat gecreëerde communities kunnen zorgen voor scheiding in de samenleving en haaks staan op het streven naar gemengde wijken. Het is volgens hem beter om op zoek te gaan naar concepten die bestaande communities versterken. We komen gezamenlijk tot de conclusie dat communities vooral niet ‘gated’ moeten worden en een eigen identiteit van een wijk hand in hand moet gaan met de verbinding met andere wijken.

Mijn conclusie van de avond was dat mensen gemeenschapszin in hun wijk zoeken. En dat het goed is om daarnaar te streven bij de ontwikkeling van de wijk. Dat vraagt om testen, aanpassen en blijven inspelen op de behoeften: als iets niet werkt, dan probeer je wat anders. En goed blijven luisteren.

De interessante inzichten in ons ‘kantoorrestaurant’ moedigde mij aan om met Timpaan te blijven bouwen aan onderscheidende communities in onze projecten. En om Aan Tafel met Timpaan te herhalen. Dat doen we in het najaar, met nieuwe gasten en een ander thema dat past bij onze visie op gebiedsontwikkeling.

Aan Tafel met Timpaan